中共中央和國務(wù)院昨日(6月1日)發(fā)布的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》(下稱《方案》)明確提出，支持海南發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

REITs(Real Estate Investment Trust)是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要方式之一，指把運(yùn)營成熟的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)，引入投資人、資產(chǎn)管理人、托管人，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

國家明確支持明確支持海南發(fā)展REITs，順應(yīng)了規(guī)劃發(fā)展的各項(xiàng)需求。

4月30日，證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs“破冰”。

《通知》提出，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域開展試點(diǎn)。國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也在支持范圍內(nèi)。

《通知》并未明確提及與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)。根據(jù)《通知》，為有效盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域以個(gè)案方式先行開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，優(yōu)先支持倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施工程。

REITs最初起源于美國房地產(chǎn)領(lǐng)域，后期才擴(kuò)展至其他領(lǐng)域。國際上REITs的底層資產(chǎn)多為商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目，市場普遍認(rèn)為未來房地產(chǎn)類項(xiàng)目納入公募REITs值得期待。

海通證券發(fā)布于5月15日的研報(bào)指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)成功后，政策向房地產(chǎn)行業(yè)推廣的可能性較大。

中信資本 房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟資產(chǎn)證券化與REITs專委會(huì)副主席張平告訴財(cái)新記者，海南支持發(fā)展REITs，并非是為鼓勵(lì)住宅開發(fā)類地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是鼓勵(lì)發(fā)展持有型住房租賃業(yè)務(wù)，與“房住不炒”“租購并舉”的調(diào)控主基調(diào)一致。

她認(rèn)為，由于嚴(yán)格執(zhí)行“限購”“限售”政策，海南房地產(chǎn)市場的資金流動(dòng)性較弱，亟需開發(fā)公募REITs來盤活部分存量資產(chǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)向持有型方向發(fā)展，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流為目的良性循環(huán)。

她還稱，《方案》符合市場預(yù)期，因人才引進(jìn)需要，海南曾于2019年發(fā)行全國首單省級人才租賃住房類REITs，具備發(fā)展REITs的環(huán)境土壤。

2018年5月，海南省審議通過了《百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃(2018—2025年)》(下稱《行動(dòng)計(jì)劃》)。《行動(dòng)計(jì)劃》提出，到2020年，吸引20萬各類人才進(jìn)入海南;到2025年，實(shí)現(xiàn)“百萬人才進(jìn)海南”目標(biāo)。

《行動(dòng)計(jì)劃》提出了“以房引才”政策，即通過提供人才安居房、租賃補(bǔ)貼等方式，減輕人才到海南的工作居住成本壓力。

戴德梁行高級董事、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰認(rèn)為，作為自由貿(mào)易港，海南本身有較強(qiáng)的金融創(chuàng)新需求，試點(diǎn)發(fā)展REITs正是表現(xiàn)之一。

發(fā)展REITs，海南早有準(zhǔn)備。2019年12月，海南省地方金融監(jiān)管局局長陳陽表示，海南已出臺(tái)了推動(dòng)REITs發(fā)展的相關(guān)措施，且已起草公募REITs試點(diǎn)申請，準(zhǔn)備向央行和證監(jiān)會(huì)分別申請?jiān)圏c(diǎn)資格，積極爭取成為全國首批公募REITs試點(diǎn)省份。

《方案》發(fā)布后，海南將落地何種REITs產(chǎn)品還未可知。胡峰認(rèn)為，《方案》僅提出支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展、支持發(fā)展REITs，并未明確提出支持“租賃住房公募REITs”，這意味著現(xiàn)階段政策支持對象是以《通知》提出的基礎(chǔ)設(shè)施REITs為主。

他建議稱，若適時(shí)推出“租賃住房公募REITs”， 將對《行動(dòng)計(jì)劃》起到強(qiáng)力的金融支持作用，也有助于海南人才租賃住房形成投資良性循環(huán)。